Une récente étude passe en revue les multiples paramètres qui déterminent le prix d'un bien.

Les experts appellent ça la "dispersion des prix des logements" : concrètement, il s'agit des écarts de prix d'achat constatés en fonction des types de biens, de leurs caractéristiques, mais aussi de l'environnement, voire des acheteurs ou des vendeurs. Le tout a fait l'objet d'une étude fournie présentée en début de semaine par la commission des comptes du logement. Une étude, comparable à celle de la Fnaim sur les loyers (voir l'article "Inégalité de loyers"), qui aide à comprendre la formation des prix, voire à évaluer son propre logement.

Appartement ou maison, deux logiques propres
A partir des bases notariales 2004, année durant laquelle les maisons ont représenté 54,5% des transactions (contre 45,5% pour les appartements), les statisticiens de la direction des Affaires économiques et internationales ont calculé que le m² d'appartement valait plus cher que le m² de maison : 2235 euros contre 1443 euros. Et ce, "en raison notamment des localisations plus urbaines des appartements et de la relative rareté de l'espace".

Là ou ça se complique, c'est que le prix au m² n'obéit pas toujours à la même évolution : "pour les surfaces les plus fréquentes d'appartements (soit entre 20 et 80 m², représentant 85 % du total des appartements), le prix au m² diminue quand la surface augmente. Par contre, pour les surfaces les plus fréquentes de maisons (entre 60 et 150 m²) le prix augmente avec la surface".

De même, la hauteur du bien (ou son étage) a des incidences contradictoires : "avoir une maison de plain-pied augmente le prix d'achat, par contre au delà de deux niveaux, l'influence sur le prix est négative", note l'étude. Les appartements répondent, eux, à une logique double : "être au rez-de-chaussée ou au-dessus du 6ème étage entraîne une baisse de prix par rapport à un 1er étage", mais "la présence d'un ascenseur fait monter le prix de l'appartement et peut relativiser l'effet négatif de la hauteur de l'étage après le 6ème étage"...

Un environnement déterminant
Toutes choses égales par ailleurs, l'effet environnement joue à plein dans la valorisation d'un bien. Département par département, l'étude cite notamment 4 caractéristiques poussant les prix vers le haut : "une variation de population positive durant les cinq dernières années, une part des moins de 25 ans plus élevée, un taux de chômage plus faible, un taux moins important de communes comptant une population inférieure à 2 500 habitants". Ce qui revient à dire, fort logiquement, que le dynamisme en matière d'emploi et de population se propage inévitablement à l'immobilier...

Plus surprenante, en revanche, est la conclusion selon laquelle "le taux de locataires HLM dans la commune a un effet positif sur le prix des maisons". Les statisticiens avancent deux explications possibles : "dans les villes peuplées, comptant beaucoup de logements HLM, l'espace est plus rare et le prix des maisons est par conséquent plus élevé", mais aussi "en milieu rural, le prix des maisons est plus faible qu'en ville tandis que les locataires HLM sont plus rares". Un constat toutefois loin d'être automatique, car sinon Neuilly-sur-Seine et ses 3% de logements sociaux devrait brader ses maisons. Or, c'est tout l'inverse...

Source : Capital