1 LE LOYER IMPAYE

Le loyer impayé est la tuile la plus redoutée qui arrive souvent au moment le moins opportun, celui de partir en vacances ou de faire face à une dépense importante...

Car en attendant de toucher ses loyers en retard, le propriétaire doit continuer à rembourser ses crédits, payer les charges et peut-être même faire face à des travaux, ou régler la taxe foncière, ...

Lettre simple (pas avant le 10 du mois pour une échéance le 1er) et lettre recommandée (idéalement 10 jours après) suffisent en général pour faire rentrer dans le rang les étourdis.

Au delà, ne vous précipitez surtout pas sur l'huissier : cela fait des frais (si votre locataire paye et que vous en restez là, vous ne pourrez pas les lui faire payer !), et peut braquer le locataire inutilement.

Inutile non plus de se précipiter sur les cautions ! Mieux vaut d'abord chercher à savoir ce qui se passe : ce peut être inquiétant (divorce, surendettement, licenciement, maladie...) ou au contraire bénin (absence pour voyage, retard d'encaissement de revenu, simple négligence, voire pure inconscience : manque de temps, rétention de mauvaise humeur à cause d'un dégât des eaux que le syndic met du temps à régler, etc...) ; mieux vaut le savoir le plus rapidement possible !

Pour cela, pas de meilleure méthode que de contacter le ou les locataires, en parler avec doigté et obtenir des engagements de paiement des arriérés précis et datés, sur la tenue desquels il faudra ensuite être intransigeant, comme d'ailleurs sur la bonne foi ! C'est probablement le seul moment où le bailleur doit payer de sa personne, mais il est crucial : des résultats de ce contact dépend toute la stratégie de recouvrement que vous allez le cas échéant devoir mettre en oeuvre et son efficacité !

Profile du débiteur et stratégie de recouvrement

Le contact avec les locataires dès le premier retard a deux avantages :

- il vous permet de déterminer à quel type de débiteur vous avez affaire, et en particulier de le classer dans une des trois catégories suivantes : locataire de bonne foi mais en réelle difficulté (perte d'emploi, revers financier grave, maladie ou accident de la vie, etc.), locataire disposant de moyens suffisants mais négligent ou "braqué", enfin locataire de mauvaise foi prêt à "planter" son "proprio"...

- il vous permet d'engager une phase de pré-contentieux amiable à l'occasion de laquelle vous pourrez conditionner l'octroi de délais - tous les locataires quel que soit leur profil cherchent à gagner du temps - à la fourniture d'informations de solvabilité qui viendront rafraîchir très utilement celles du dossier de candidature devenues obsolètes : employeurs, actifs saisissables, etc. ; toutes ces informations pourront s'avérer très utiles si la phase amiable échoue et qu'il faut engager un vrai contentieux ! Vous pourrez même obtenir des garanties nouvelles comme par exemple une nouvelle personne se portant caution, ou un nantissement sur des parts sociales ou des actions...

C'est à ce stade qu'il convient de mettre en jeu les cautions, et autant que possible avec la collaboration du locataire.

Cette phase amiable suffit dans la grande majorité des cas de retard de paiement. A défaut de résultats fulgurants, elle permet au moins de savoir un peu mieux à quoi s'en tenir, et surtout d'identifier les deux situations potentiellement les plus dangereuses, qui exigent une action immédiate et énergique, même si par ailleurs le bail est assorti d'une ou plusieurs cautions (à défaut les garants pourraient arguer du préjudice causé par l'inaction du bailleur pour se soustraire à leur obligation de payer !) :

- celle où le locataire, bien que de bonne foi, est réellement dans l'incapacité de reprendre le règlement régulier du loyer et des charges et a fortiori d'apurer en même temps son arriéré, même étalé sur une longue période,

- celle où le locataire ne coopère pas, voire joue cyniquement le calendrier, multipliant les promesses et effectuant de temps en temps des règlements pour gagner du temps, avant en général de disparaître dans la nature !

Face à un locataire de bonne foi mais en réelle difficulté, il est de l'intérêt du bailleur de l'orienter vers les services sociaux de la mairie, et de saisir lui-même la Caisse d'allocations familiales (CAF) ou la SDAPL (Section d'aide publique au logement) ; les locataires en difficulté ont parfois du mal à reconnaître la gravité de leur problème financier, font "l'autruche" ou ne connaissent pas toutes les possibilités d'aide dont ils peuvent bénéficier !

Au mieux, si les difficultés sont surmontables, ces organismes mettront en place des aides sur les budgets locaux et le FSL (Fonds de solidarité logement), et au pire il pourra être mis en route une procédure de relogement, en logement social ou en hébergement d'urgence suivant la gravité du sinistre...

Avantage pour le bailleur : une chance de sauver la situation, et à défaut, dans tous les cas un gain de temps et l'économie possible d'une procédure d'expulsion ! Et si elle ne peut être évitée, soit par manque de coopération du locataire, soit du fait de l'inertie des services locaux qu'il faut alors mettre au pied du mur, l' enquête sociale aura eu lieu et le dossier de relogement sera depuis longtemps dans le circuit...

Pour le locataire de mauvaise foi, point n'est besoin de tels préalables : contrairement à ce qui se dit communément, le bailleur dispose d'un arsenal complet pour déclencher les foudres de la loi et de la justice ! Le seul problème est le temps que cela prend (un an minimum pour arriver à une décision d'expulsion exécutable) et l'avance de fonds nécessaire, d'où la nécessité, on ne le répètera jamais assez, de s'assurer pour le risque locatif, et se couvrir ainsi à la fois pour les pertes de recettes (jusqu'à 2 ans) et les frais de procédure à engager...

Les moyens légaux du bailleur

Ces foudres prennent dans un premier temps nécessairement la forme d'un commandement visant la clause résolutoire du bail, qu'il convient de doubler d'une saisie-gagerie sur le mobilier et les effets personnels (plus éventuellement le véhicule personnel s'il n'est pas en location), et suivi en cas d'absence de résultat pendant un délai de deux mois d'une double action judiciaire : l'une pour faire prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du bail, qui ouvre la voie à l'expulsion, et l'autre pour obtenir à l'encontre du débiteur et des cautions éventuelles un titre de condamnation au paiement des arriérés ; il s'agit alors d'un titre dit exécutoire, c'est à dire transmissible à un huissier pour recouvrement, soit spontané, soit par voie de saisie vente des biens meubles, soit encore par voie de saisie attribution des rémunérations, du compte bancaire, ou de tout autre actif saisissable comme la saisie à tiers détenteur...

Même si ce n'est pas théoriquement pas obligatoire, les actions devant le tribunal doivent dans la pratique être engagées avec recours à un avocat, ou plus simplement à un huissier, s'il en est encore qui acceptent de le faire, et à condition qu'il n'y ait pas de litige d'une autre nature - état des lieux, charges, travaux... - susceptible de compliquer l'instance !

La priorité est bien entendu donnée à l'obtention d'une ordonnance d'expulsion (1), seul évènement en cas d'arrêt définitif des paiements susceptible d'arrêter l'hémorragie ! De façon au demeurant décisive, car si l'expulsion ne peut être exécutée faute de recevoir le concours de la force publique - le préfet est seul juge de l'opportunité de le fournir eu égard aux considérations d'ordre public qui relèvent de sa responsabilité - le propriétaire est en droit de demander à l'Etat de l'indemniser pour la perte de revenu résultant de la non exécution d'une décision de justice (procédure à engager devant le tribunal administratif après mise en demeure en bonne et due forme...)

Le cas particulier d'un locataire avec "Loca-pass"

En même temps que l'avance du dépôt de garantie, le locataire muni d'une aide "Loca-pass" vous apporte une garantie de paiement du loyer et des charges sur 18 mois pendant les trois premières années du bail ; en cas d'impayé, vous demandez à l'organisme qui l'a délivrée de se substituer au locataire défaillant, et ce en qualité de caution solidaire... Comme tout garant, l'organisme a la possibilité de recouvrer auprès du locataire les sommes qu'il a avancées pour son compte mais il n'a pas vocation à faire plus : il vous incombe d'apprécier la situation du locataire et si celle-ci est désespérée, ou si le locataire ne paraît pas outre mesure inquiété par les sollicitations de l'organisme garant, vous aurez intérêt à engager rapidement les actions idoines faute de quoi vous vous retrouveriez au bout des 18 mois avec le même locataire défaillant et cette fois sans couverture ! Petit détail à ne pas négliger : le Loca-pass ne rembourse pas les frais de procédure à engager...

2 LES ASSURANCES

Les assurances loyers impayés proposent de payer le loyer à la place du locataire quand celui-ci ne paie pas. Attention aux multiples options et clauses des contrats.

• Le principe de ces assurances
Ces assurances proposent de vous verser la totalité - du moins en général - du loyer, charges comprises, à la place du locataire, si ce dernier ne s'en acquittait pas. Ainsi, vous continuez à recevoir le revenu sur lequel vous comptiez, comme si de rien n'était.

Le plus souvent, la compagnie d'assurance prend également en charge les frais du contentieux à engager contre le mauvais payeur, pour obtenir le remboursement de la dette. Certaines d'entre elles, mais elles sont peu nombreuses, vous offrent une ligne téléphonique dédiée permanente durant toute la durée de votre contrat d'assurance (pour toute assistance juridique sur votre gestion locative).

En outre, le contrat peut aussi offrir, souvent en option, une garantie «dégradations immobilières» - qui couvre les dommages causés par le locataire au logement (en dehors bien sûr de l'usure normale) - ou une garantie «inoccupation», pour vous dédommager de la perte de revenu liée à la vacance de votre bien entre deux locataires.

La prime de la garantie «loyers impayés» est déductible des revenus fonciers, à condition que son coût soit distinct des autres garanties (frais de contentieux et détériorations immobilières…) qui ne bénéficient pas de cet avantage.

• Examinez bien les contrats
Ces assurances doivent être examinées à la loupe car elles comportent de multiples restrictions. Par exemple, l'indemnisation des loyers impayés est en général limitée dans le temps (12 mois, 24 mois au maximum…) ou à un certain montant. De même, celle des dégradations immobilières est souvent plafonnée.

Parfois, la garantie ne joue pas dès la souscription du contrat, mais seulement après un certain délai. Les impayés survenus pendant ce temps ne seront donc pas indemnisés. Parfois aussi, les premiers mois d'impayés ne sont pas pris en charge.

Mais, surtout, ces assurances ne couvrent que les locataires sélectionnés selon les critères retenus par l'assureur (revenu minimal…).
Et vous obligent, si vous voulez être indemnisé, à respecter une procédure particulière dès les premiers jours de retard dans le paiement du loyer, notamment pour les lettres de relance et de mise en demeure adressées au locataire, certaines vont jusqu'à vous demander de mandater un huissier avant toute prise en charge.

L'assurance est en principe souscrite lors de l'arrivée d'un nouveau locataire. Mais il est parfois possible d'en profiter pour un locataire déjà en place si celui-ci n'a pas eu d'impayés et si l'assureur accepte. Dans ce cas, il appliquera souvent un délai de carence (une période probatoire de quelques mois pendant laquelle la garantie ne jouera pas), afin de dissuader les propriétaires qui sentent venir des difficultés de s'assurer in extremis.

Lire aussi :
• Les avantages d'un loyer raisonnable
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• La caution et le dépôt de garantie