Le micro foncier : Les contribuables (sauf exclusions particulières pour les monuments historiques, les dispositifs Besson et Périssol notamment) dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15.000 euros sont soumis de plein droit au régime du micro-foncier et sont dispensés du dépôt du formulaire n° 2044. Le revenu foncier imposable est déterminé par l'administration après un abattement de 40 %. Les contribuables détenant des parts de sociétés soumises à l'impôt sur le revenu donnant en location des immeubles nus peuvent également, sous certaines conditions, bénéficier du régime micro-foncier.
Les contribuables, placés de plein droit sous le régime du micro-foncier, peuvent cependant opter pour le régime du réel d'imposition. L'option, qui s'exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044, est irrévocable pendant trois ans.

Régime réel : Le taux de la déduction forfaitaire pour frais divers reste fixé à 14 % pour les revenus 2004.
Si l'immeuble est loué pendant une durée d'au moins trois ans, les déficits fonciers non générés par les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. La fraction du déficit supérieure à 10.700 euros, ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt, ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les déficits sont réputés provenir en priorité des charges autres que celles correspondant aux intérêts d'emprunts.
La quote-part du déficit déductible qui ne peut être imputée sur le revenu global pour cause d'insuffisance de revenus pourra être reportée sur les revenus globaux des six années suivantes.

NOUVEAU : A compter des revenus de l'année 2004, les dépenses supportées par les propriétaires pour le compte des locataires ne sont plus déductibles des revenus bruts fonciers (sauf si ces dépenses n'ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l'année de son départ). Corrélativement, les sommes versées aux bailleurs par les locataires au titre des charges leur incombant ne devront plus être ajoutées aux recettes brutes. Par ailleurs, les provisions pour charge seront déductibles l'année de leur versement, une régularisation étant faite l'année suivante.

Régimes spéciaux : Loi Malraux : Dans le cadre de la loi Malraux relative aux opérations de restauration immobilière dans un secteur sauvegardé, le déficit foncier est directement imputable sur le revenu global dans sa totalité (à l'exclusion des intérêts d'emprunt).

Loi Périssol : Les contribuables ayant réalisé un investissement locatif dans le neuf avant le 31 août 1999 peuvent, sous certaines conditions, déduire de leurs revenus fonciers un amortissement dit « Périssol » fixé à 2 % du prix d'acquisition du logement neuf (y compris les frais d'acquisition) pour chacune des vingt années au-delà de la quatrième (et à 10 % les quatre premières années).
L'option pour cet amortissement emporte diverses conséquences : le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus des logements concernés est ramené de 14 % à 6 % ; le déficit foncier constaté est imputable sur le revenu net global à hauteur de 15.300 euros et non plus de 10.700 euros. Par ailleurs, les dépenses de travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sont amortissables.

Dispositif Besson dans le neuf : Pour les logements neufs, acquis entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003 (ou à compter du 9 octobre 2002 lorsque le logement est loué à un ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal), loués à usage d'habitation principale pour une durée de neuf ans à un locataire dont les ressources et le loyer ne dépassent pas certains plafonds, le bailleur peut, sur option expresse et irrévocable, pratiquer un amortissement calculé sur le prix d'acquisition de l'immeuble. Le taux de l'amortissement s'élève à 8 % pour les cinq premières années et à 2,5 % pour les quatre, sept ou dix années suivantes. En contrepartie, le taux de la déduction forfaitaire est ramené de 14 % à 6 % pendant la période d'amortissement. Les déficits fonciers demeurent imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros. Ce dispositif ne peut se cumuler avec la réduction d'impôt pour investissement outre-mer ainsi qu'avec le régime du micro-foncier. Plus de détail cliquez ici.

Dispositif Robien : Les mêmes avantages que ceux du disposition besson pour les logements neufs acquis à compter du 1er janvier 2003 (ou du 3 avril pour certains logements anciens faisant l'objet de travaux de réhabilitation) mais dont le bénéfice n'est pas lié aux ressources du locataire et pour lequel le plafond des loyers est supérieur au « dispositif Besson ». Plus de détail cliquez ici.

Dispositif Besson dans l'ancien : Pour les logements anciens, loués à usage d'habitation principale pour une durée de six ans minimum à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, le bailleur bénéficie depuis le 1er janvier 2003 d'un relèvement du taux de la déduction forfaitaire de 40 % pour les six premières années de location. Plus de détail cliquez ici.

Dispositif Lienemann : Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 1er janvier 2002, afférents à des logements (neufs ou anciens) loués (directement ou par l'intermédiaire d'une société) à usage d'habitation principale pour une durée minimum de trois ans reconductible, à des personnes défavorisées, la déduction forfaitaire est de 60 %. Le bénéfice de la déduction forfaitaire majorée ne se cumule pas avec la réduction d'impôt pour les investissements outre-mer, avec le régime micro-foncier ou avec le « dispositif Besson ».

La contribution sur les revenus locatifs (CRL) : Les recettes nettes encaissées tirées de la location d'immeubles bâtis, achevés depuis plus de quinze ans au 1er janvier 2004, sont assujetties à la CRL. Le taux de cette contribution est fixé à 2,5 %. Sont notamment exonérés de CRL les contribuables dont les loyers perçus, par local, sont inférieurs à 1.830 euros.

RAPPEL : le remboursement de la taxe additionnelle sur les loyers courus du 1er au 30 septembre 1998 s'imputera sur l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année de cessation ou d'interruption de la location du bien.

NOUVEAU : à compter du 1er janvier 2004, l'assiette à retenir pour le calcul de la CRL sera identique à celle du prélèvement forfaitaire.

NOUVEAU : à compter du 1er janvier 2004, les revenus tirés de la location de logements ayant fait l'objet de travaux financés à hauteur d'au moins 15 % par une subvention de l'Anah seront exonérés de CRL pour une durée de quinze ans.